退去時の残置物（不用品）は誰の負担？処分の進め方とトラブル対応

退去後の部屋に家具や家電、ゴミが残されていた場合、撤去費用は原則として退去者（借主）の負担です。ただし、残置物は退去者の所有物である以上、貸主や管理会社が無断で処分することはできず、所有権放棄の確認や催告といった手順を踏む必要があります。手順を飛ばして処分してしまうと、逆に損害賠償を求められるおそれがあります。

この記事では、残置物の負担の考え方、所有権放棄の取り方、退去者と連絡が取れない場合の対応、撤去費用の目安を、管理会社担当者・オーナー向けに整理します。

残置物は「借主の所有物」であり続ける

賃貸借契約が終了し、借主が部屋から退去しても、室内に残された物の所有権は自動的に貸主へ移るわけではありません。所有権は引き続き借主にあります。

このため、貸主が残置物を勝手に廃棄・売却すると、たとえ借主にとって不要なものであっても、法的には他人の物を処分したことになります。日本では権利者が裁判手続を経ずに自分の力で権利を実現する「自力救済」が原則として認められていないため、無断処分は損害賠償請求の対象になり得ます。実際に、貸主側が「どうせゴミだろう」と判断して処分した結果、借主から「高価な物が含まれていた」と主張され争いになる例は珍しくありません。

一方で、明け渡しが完了した後に残された物の撤去費用は、原状回復費用の一部として借主に請求できます。敷金は賃貸借に基づいて生じた借主の債務に充当できる（民法622条の2第1項）ため、撤去費用を敷金から差し引くことも一般的には可能です。

つまり実務のポイントは、「費用は借主負担」という結論と、「処分するには借主の意思確認が要る」という手続の両方を押さえることにあります。

所有権放棄の確認が処分の前提

残置物を処分するには、借主が「残された物の所有権を放棄する」と意思表示していることが必要です。確認の方法は大きく3つあります。

1. 退去立会いの場で書面に署名してもらう

もっとも確実なのは、退去立会いのときに残置物を一緒に確認し、「残置物一覧と所有権放棄の確認書」に署名をもらう方法です。何が残っているかを品目ごとに列挙し、「これらの所有権を放棄し、貸主が処分することに異議を述べない」旨を明記します。あわせて撤去費用の負担についても同意を取っておくと、後日の精算がスムーズになります。

立会いを省略すると、この確認の機会がなくなります。立会いなしで退去させる場合のリスクは退去立会いなしで退去させても大丈夫？リスクと対処法で解説しています。

2. 契約書の残置物条項を確認する

賃貸借契約書に「明け渡し後に残された物は借主が所有権を放棄したものとみなし、貸主が任意に処分できる」といった条項が置かれていることがあります。この種の条項は多くの契約で使われており、一般的には有効と考えられていますが、条項があれば何をしてもよいわけではありません。借主と連絡が取れる状況で一切の確認をせずに処分した場合や、明らかに高価な物を廃棄した場合には、条項があっても責任を問われる可能性があります。条項はあくまで「連絡がつかないときの最終的な根拠」と位置づけ、まずは本人への確認を試みるのが安全です。

3. メール・書面で個別に確認する

立会いがなく、契約書に条項もない場合は、残置物の写真を添えて「引き取りの意思があるか」「処分してよいか」をメールや書面で確認します。返信は必ず保存しておきます。電話だけで済ませると、後から「そんなことは言っていない」と争われたときに証明できません。

退去者と連絡が取れない場合の手順

退去後に連絡がつかなくなるケースでは、次のような段階を踏むのが一般的です。

注意したいのは、「退去したかどうか自体が不明」なケースです。家賃を滞納したまま連絡が取れず、室内に荷物が残っているといった状況では、まだ明け渡しが完了していない可能性があります。この場合に鍵を交換したり荷物を運び出したりすると、自力救済として違法性を問われるおそれが高くなります。契約解除の通知、明け渡し請求、必要に応じて訴訟・強制執行という法的手続が原則となるため、個別事情を踏まえて弁護士へ相談してください。

なお、単身の高齢者などが入居中に亡くなった場合の残置物については、2021年に国土交通省と法務省が「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表しています。入居時にあらかじめ受任者を定めて残置物の処理を委託しておく仕組みで、退去時の残置物トラブルとは性質が異なりますが、高齢入居者の多い物件では入居契約の段階から検討する価値があります。

撤去費用の目安と内訳

残置物の撤去費用は、量・品目・搬出経路によって大きく変わります。あくまで目安ですが、専門業者に依頼した場合の一般的な価格帯は次の通りです。

これに加えて、次の項目が上乗せされることがあります。

• 家電リサイクル法の対象品目（エアコン、テレビ、冷蔵庫・冷凍庫、洗濯機・衣類乾燥機）のリサイクル料金と収集運搬費
• エレベーターなし物件の階段搬出、トラックを近くに停められない場合の追加作業費
• 生ゴミや汚損がある場合の消臭・清掃費

複数の業者から見積もりを取ると、同じ物件でも金額に差が出ることが多いため、写真を送って概算を出してもらったうえで比較するのが実務的です。原状回復工事とあわせて依頼できる業者であれば、残置物撤去から工事、クリーニングまでを一括で進められ、空室期間を短縮できます。

トラブルを防ぐ運用のポイント

残置物トラブルを減らすには、退去時ではなく契約時から手を打っておくことが有効です。

• 契約書に残置物条項を入れ、入居時に説明しておく
• 退去予告を受けた時点で「残置物は原則として退去者が処分する」「残す場合は事前に申告する」と案内する
• 退去立会いで残置物一覧と所有権放棄確認書を取る
• 転居先住所・緊急連絡先を退去前に必ず確認する
• 処分前の状態を写真で残し、催告の記録とセットで保管する

退去立会いを外部に委託する場合も、残置物の確認と所有権放棄の書面取得を業務範囲に含めてもらうと、管理会社側の手間を減らせます。

まとめ

退去時の残置物は費用負担こそ借主にありますが、処分の前には借主本人の所有権放棄の意思確認が欠かせません。立会い時の書面、契約書の条項、メール・内容証明での催告のいずれかを根拠として残し、連絡がつかない場合も期限を定めた催告を経てから処分する、という順序を守ることが、貸主側の身を守ることにつながります。

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